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要求刚需购房者需35岁以下 高房价会吞噬合肥的“风投”红利吗

合肥,又一次站到了舆论的聚光灯下。

不过,这次不是因为最牛“风投”城市,也不是因为迈入万亿俱乐部,而是因为高房价。

近日,有媒体爆出,合肥发布的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》将摇号选房的“刚需”认定条件加入年龄限制,规定“登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下”,引发舆论高度关注。

事实上,过去几个月,这个二线城市的楼市刚刚经历了一轮疯涨,部分学区房的价格甚至上涨了近50%。4月8日,住建部专门约谈了包括合肥在内的5个城市的政府负责人,要求坚决遏制投机炒房。

火热的合肥楼市,怎样才能回归到应有的理性水平?过快上涨的房价,会不会吞噬这座城市的“风投”红利?

“疯狂”的楼市

合肥这轮楼市异动,在2020年第四季度已现端倪。

根据世联行的观察,疫情后的3~6月,合肥新房市场成交量同比上升;10~12月,土地市场火热传导到楼市;11~12月,西南板块新房出现一房难求的现象。

进入2021年,随着学区房周期到来,恐慌情绪蔓延至合肥政务区等热点学区。当地中介从业者张明(化名)告诉中国新闻周刊,除了占学位外,购房者还带着资产保值的诉求,提前入手学区房,这也导致学区房供需关系骤然紧张。

有业内人士透露,在合肥滨湖、高新区等热点区域,通过各种手段炒作房价的现象屡有发生,其中包括捂盘惜售、经营贷入市、散播恐慌情绪等。受此影响,部分楼盘的价格快速上涨,一些人通过倒卖房号获利。

克而瑞中国房地产数据显示,今年前两个月,合肥二手房累计成交量达到148万平方米,同比增加444%。在11个二线城市中,处于领涨地位。

官方数据显示,3月合肥市区共网签住宅5327套,环比上涨30%,同比上涨24.1%。

具体板块而言,以政务区和滨湖区为首,房价均在3万元/平方米以上。上述板块生活设施相较健全,教育资源较优质,价格一直居高不下。蜀山区、庐阳区、包河区紧随其后,房价也有达到了2万元/平方米以上。剩下的瑶海区、新站区与合肥北城区房价也都达到了1.5万元/平方米以上。

合肥政务区的一些优质学区房,价格一度涨到了6万元/平方米,比去年同期提高了50%。

随着价格上涨,不少刚需购房者开始恐慌。

今年一直在看房的购房者李玥告诉(化名)中国新闻周刊,她发现不少开发商会优先提供给全款支付的购房者。而二手房市场则一天一个价,政务区、滨湖区、高新区充斥不少炒房客。

有媒体报道,市场火热下,合肥楼市也出现了一些违规现象,有些楼盘甚至还要加付“号头费”。

4月5日,合肥市住房保障和房产管理局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从八个方面加强楼市调控,包括稳定增加居住用地供应、实行市区学区内成套住房入学年限政策、深化住房限购措施、实行市区热点楼盘“摇号+限售”政策、从严调控商品住房价格、加强住房贷款审慎管理、加大租赁住房建设力度,以及严厉打击各种房地产市场乱象。

这也被业内称为合肥“新政八条”。

新政出台后,合肥贝壳研究院数据显示,在4月6日至11日,《通知》中限购区域,二手房的成交价格较前一周,普遍出现了不同程度的回落。

不过,合肥“新政八条”能否从根本上摁住蠢蠢欲动的楼市,仍有待观察。

“把合肥还给刚需”

合肥房价较高与该市的调控政策密切相关。

有分析认为,相比中西部其他省会城市,合肥的调控政策不仅相对宽松,而且出台时间较晚。

以限售政策为例,直到此次“新政八条”出台,合肥才明确提出摇号所购房源自取得不动产权证之日起3年内不得上市交易的限售政策。

而早在2017年,郑州房产调控政策就明确指出,在郑州市行政区域内,2017年5月3日(含)之后购买的住房,自取得《不动产权证书》之日起不满3年的不得上市转让。

长沙更是在2016年11月就正式出台了“长七条”,对限购人群及限贷政策则有了明确的规定。随后3年,长沙又出台了一系列密集调控政策。从限购到限售、限企、限地价,再到差别化购房资格、差别化信贷、差别化税收等政策。其中2017年出台的,称为史上最严厉调控的6.25新政更是规定:在限购区域内,须拿证满4年后方可购买第二套住房;商品住房须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。

舆论指出,过于宽松的限购政策,没有起到堵住炒房客的作用。比如,在合肥当地户口买二手房不限购。开发商为了快速回笼资金,提高首付甚至全款优先,让很多刚需购房者买不到房。

在住建部主管的中国建设报官方微博下,合肥网友一窝蜂留言,希望住建部前往合肥督查,当地也管管楼市乱象。

“把合肥还给刚需!”有的网友还打趣,怕买不到合肥的机票,就众筹给住建部领导买机票,恳请他们来看看。

有人还编出一首打油诗:“四千月薪,五万房价,六个口袋凑七十万首付八成买不到房”。

4月16日,合肥发布的《关于新建商品住房公证摇号公开销售有关事项的通知》,更是将摇号选房的“刚需”的认定条件加入年龄限制,规定“登记购房人登记购房之日时年龄在35周岁以下”。

关于为什么把“刚需”年龄限制在35周岁以下,不论是业内人士还是相关舆论,同样充满困惑。

另一方面,合肥地产市场供需失衡,导致近期房价持续上涨。

数据显示,2020年合肥新建商品住宅销售备案135305套,销售备案面积1519.01万平方米,同比增长31.3%;二手住宅成交83344套,成交面积783.31万平方米,同比增长6.67%。

合肥全市商品住宅库存去化周期持续下降。官方的数据显示,截至去年年底,合肥商品住宅库存去化周期为7.29个月。

上海易居研究院数据显示,截至今年2月底,合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月,在全国100个热点城市中,仅高于浙江湖州。

事实上,过去几年合肥的土地供应规模并不大,去年成交面积更是达到过去5年来的新低。在区域分布上,新增供应主要集中在主城区以外的区域,而非核心区。比如,2020年滨湖区仅仅出让了两宗地块,政务区则已“断供”多年。这也使得作为教育高地的滨湖、政务两区,目前的有效库存还不到8000套,与庞大的市场需求相比,供应量严重不足。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向中国新闻周刊表示,调控政策之下,合肥楼市有望在短期内逐渐恢复理性。但从中长期来看,合肥仍需进一步加大供应,才能从根本上缓解供需压力,从而平抑房价。

涨幅仅次于深圳

在中西部城市中,合肥2020年GDP刚过万亿,排在重庆、成都、武汉、长沙、郑州之后,但是房价均价目前已经到了“数一数二”的水平。

数据宝公布的《2020年316个城市房价排行榜》中,合肥二手房的单价与武汉不相上下,把成都、重庆、长沙、郑州、西安等新一线城市甩到身后。

易居研究院2020年12月数据显示,中西部地区中,合肥房价均价达20128元,超越了成都的18395元和武汉的19533元。

值得注意的是,与合肥房价不相上下的武汉和成都,多年来GDP一直处于全国前十。根据赛迪顾问城市经济研究中心2020年9月发布的《2020年中国城区高质量发展白皮书》(不含直辖市),成都、武汉各有6个区入围百强,仅次于广州。

从国家统计局的数据来看,近5年,合肥二手房价格上涨66.5%,同期北京上涨52.2%、上海上涨46.9%、广州55.8%。合肥上涨幅度,仅次于深圳的83.6%。

近些年,在国内互联网传播中,合肥无疑颇具“网红”气质。从知名VC投资人称赞合肥为中国最佳“风投”的城市开始,合肥近10年间的产业谋划与布局,一直广受赞誉。

从2007年合肥市政府拿出近1/3的财政收入,引进当时连年亏损的京东方,并形成年产值超1000亿元的产业链开始,到2019年,在蔚来汽车最危险的时刻,合肥国资紧急注资“救援”,毫无疑问,在过去的十多年里,合肥市政府通过产业引进和资本投入的方式,建构了自己的高新制造产业集群。

今年,从19座已公布年度重点项目的万亿GDP城市清单看,合肥在项目数量上位居第一,这其中不乏G8.5液晶基板玻璃生产线、捷敏半导体IC电源管理器件生产线等高新产业。

产业发展成就有目共睹,但合肥远没到可以“掉以轻心”的地步。有分析认为,近几年合肥大力扶植的高新产业,目前还处于创业阶段,依然具有风险。

从2010年到2020年,中国GDP十年增幅排名前十的主要城市中,合肥排名第二,GDP增幅达272%。

事实上,合肥GDP高速增长,城市扩容功不可没。2011年7月,巢湖市所辖的一区四县分别划归合肥、芜湖、马鞍山三市管辖,扩容后的合肥市面积从7085平方公里到11496平方公里。

合肥人均的收入增长也远低于房价涨幅。2020年,合肥城镇、农村居民人均可支配收入分别为48283元和24282元,同比增长6.3%和8.1%。

2020年,合肥人均可支配收入42492元。而因房价被住建部表扬的省会城市的长沙,人均可支配收入达51477元。2020年因疫情影响,人均可支配收入大幅度下降的武汉,达到45230元,也高于合肥。

近年来,合肥多次提出融入“长三角”的战略。但是值得注意的是,从区域分布来看,长三角高收入城市最多,人均可支配收入前十的城市中,包括了上海、苏州、杭州、南京、宁波和无锡。

来自长三角的三个新一线城市——苏州、杭州和南京,人均收入更是超过了6万元大关,远超合肥。

有舆论指出,合肥从当年全国最大的“县城”发展到现在中国最牛“风投”之城,大好局面来之不易,不能放任房价的泡沫越吹越大,让高房价吞噬了产业发展的红利。

/张郁唯

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