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徐州楼市魔幻上涨:房价连涨近5年,房企抢地“杀红了眼”

在充满爆点和话题的长三角地区,很多时候楼市的焦点都围绕在上海、杭州、南京这样的热门城市身上。殊不知,大众较少聚焦的苏北地区,房价已悄然站上了新的台阶。

国家统计局数据披露,自2016年以来,徐州的新房价格连涨57个月,直到去年11月,徐州新房价格环比出现0.1%的下滑,这才打断了长达近5年的持续上涨。但是,不同于新房价格的浮动,徐州二手房价十分坚挺,2016年至今,徐州二手房价格已经连涨61个月。

房企也蜂拥而至,徐州土地市场迎来高光时刻。去年以来,房企在徐州“杀红了眼”,当许多一二线城市土地出让保持低溢价的时候,徐州土地拍卖动辄需要数百轮竞价,溢价率超过100%不在少数,“地王”也频出。

土地市场往往是楼市“魔幻”剧情的源头,57个月的连涨中断后,徐州楼市开启了更为迅猛的跳涨模式。短短一年多时间里,徐州核心地段房价从“2万+”时代迈向“3万+”时代,速度之快,令购房者咂舌。

房价看齐二线城市

作为一名“沪漂”,郝俊超时常因上海房价过高而担心买不起房,他不止一次暗暗在心里想,到了30岁还买不起上海的房子,那就首先在老家徐州买一套房。“实在没有办法在上海一步到位的话,回老家买房就是我的退路,徐州房价低,不会有压力。”郝俊超说到。

郝俊超今年27岁,从24岁起,他就在关注上海房价。起初,他发现上海的房价比较稳定,市场上可以选择的房源不少,他计划着花3-5年时间来存钱,30岁之前可以在工作单位所在的宝山区买一套70多平方米的小两室,总预算300万以内。

去年年末至今年年初的暴涨行情是郝俊超未预料到的,短短一两个月的时间,他关注的房源涨了80多万,远远超出他的预算。他意识到,买房计划必须提前执行了。但是,经过一轮涨价,300万预算想要买到心仪的房源已不现实,郝俊超决定,先在徐州买一套房。

“我的想法是,200多万能在徐州买一套地段和面积都很不错的房子,我可以当作投资先买上,算是给未来在上海买房积累筹码。”郝俊超的印象中,徐州市中心有大量销售均价在万元出头的楼盘,以他的预算,应该会有很大的选择空间。

春节回家,郝俊超踏上看房之旅。许久未关注徐州房价的他才后知后觉,万元左右的单价在徐州市中心几乎成为过去式,如今在徐州,但凡是地段好且品质不错的楼盘,销售均价普遍超过1.5万元/平方米,甚至还有一些楼盘售价超过2.5万/平方米。

“看到徐州现在的房价,我很震惊。可能以前把注意力都放在上海,以为徐州作为一个三线城市,房价再怎么涨也赶不上一二线城市,想要买房随时可以实现。后来和老同学聊了聊才知道,这几年徐州的房子一直在涨价,市中心的房价有向二线城市看齐的趋势。”

据中国房价行情网数据显示,上个月,徐州10个区县中,仅一个区的均价同比出现下跌。整体而言,3月,徐州平均房价为11719元/平方米,在核心区域,例如云龙区和泉山区,均价分别超过1.7万/平方米和1.5万/平方米。

被房价震惊之余,更令郝俊超压力倍增的是,当他还在努力积攒买房筹码的时候,有许多老同学在徐州已经手握两套房产,身家超过500万的不在少数。郝俊超为自己的后知后觉而感到懊悔,他知道,再不抓紧入手,徐州这条“退路”可能也会被“封”住。

当然,对于郝俊超这样突然关注徐州楼市的人来说,徐州房价上涨带来的冲击力很强大。但对那些生活在徐州的本地人而言,徐州房价的走势都在预料之中。

“感觉我们徐州人都喜欢买房,年轻人尤其喜欢,现在有种说法,钱放在手里每天都在贬值,能赶上通货膨胀的,只有房子。而且,徐州的房价不是突然涨价,实际涨了很久了。”在徐州生活了30多年的万飞宇向时代财经表示。

一组数据可以佐证他的说法。国家统计局数据显示,早在2019年年末,徐州市中心云龙区的均价便已突破1.5万/平方米,泉山区均价亦突破1.3万/平方米。

万飞宇认为,整个长三角的房价都偏高,徐州房价上涨是情理之中。“现在徐州人的买房热情还是很高涨,市中心的房子越来越抢手,如果均价还不到2万/平方米,价格是比较合理的。我相信,接下来徐州的房价还会继续涨。”

“地王”频出引发房价焦虑

房价连涨5年,这对徐州来说并不容易。

南京房促会秘书长张辉指出,此前徐州有着巨大的供应量,市场一度难以消化,导致徐州楼市的表现比较平淡,增长速度相对平缓。加之徐州只是一座强三线城市,市场需求无法与强二线、一线城市相比,所以放眼全国,徐州楼市不算突出。

即便是在经历了连续增长之后,眼下徐州的房价在整个江苏省,还处于尾部位置。据中国房价行情网近期发布的统计数据,4月,徐州的均价为11694元/平方米,在江苏省13市中排在第11位。

不过,就算徐州的房价处于江苏省的尾部,但张辉称,徐州这一轮连涨持续时间之长、涨幅之大,仍然可以说是领涨全国。国家统计局最新数据显示,3月,徐州的房价同比涨幅是70座城市中“唯二”超过10%的城市,涨幅仅次于银川,达到10.1%。

徐州楼市之所以在近期有了突飞猛进的表现,很大程度上与去年以来土地市场的“地王”行情密切相关。

2020年是徐州的“地王”之年。这一年,徐州市总价地王还三度易主,徐州主城区云龙区、鼓楼区、泉山区、新城区以及铜山区的楼面价纪录一次次被刷新,“面粉价”逐渐超越“面包价”,其中泉山区目前的均价为15111元/平方米,而去年诞生的单价“地王”楼面价高达16906.7元/平方米。

“长三角是绝大部分全国性房企的重点布局区域,南京、苏州这样的二线城市,核心地段楼面价普遍超过3万、4万,与之相比,徐州称得上是长三角的价格洼地。”徐州一位品牌房企营销总向时代财经表示,地价与房价相互作用下,徐州楼市正在快速爬升。

其继而指出,“地王”的集中出现也给房企释放明确的信号,徐州楼市到了释放红利的阶段。在“地王”的作用下,徐州房价“天花板”不断被刷新。

半个月前,去年拍出的徐州新城区地王项目“璞樾御珑湖”宣布启动验资,根据项目公布的信息,该项目包括叠墅、洋房和高层产品,市场中有风声,璞樾御珑湖的叠墅产品均价将达到3万/平方米。

除此之外,去年8月颐居置业以19.3亿元总价、16906.7元/平方米楼面价拿下的徐州原华东机械厂D地块,一举刷新徐州土地出让单价及总价两项记录。就在最近,该项目公布了案名“春澜源璟”,有消息称,该项目首开均价高达3.3万/平方米。

而且,“地王”加持下,周边二手房房东闻风而起,迅速抬高挂牌单价。时代财经通过贝壳找房查询到,春澜源璟周边的海尔滟澜公馆目前共挂牌37套房源,挂牌单价为3万/平方米以下的房源仅12套,挂牌单价最高的达到3.7万/平方米。且该小区在今年3月成交的一套房源,单价就突破了3万大关。

“地王”效应难免引发购房者的房价焦虑。为了控制地价和房价,徐州政府在4月10日出台调控新政,建立土拍熔断机制,规定土地溢价率达50%或超过设置的最高限价时,中止网上竞价,采取摇号方式确定竞得人。同时,强调限价,要求根据土地供应情况,制定区域年度商品住房最高限价。

然而,新政未能阻挡房企的拿地热情。

4月19日,徐州经开区东湖板块彭祖大道北地块出让,起始楼面价便达到19.88亿元。这场土拍进行了8个小时,鏖战792轮,最终美的置业杀出重围,溢价78.7%,以总价35.53亿元摘得地块,成为徐州新的总价地王。

4天后,徐州再出让淮海壹号南侧地块和卧牛A-8地块,这两宗地块同样受到房企的争抢。其中,淮海壹号南侧地块经历346轮报价,卧牛A-8-1地块则在开拍后1分钟内就迎来了一次亿元级别的加价。

“虽然最近徐州的房价涨得快,但分化还是比较明显,市中心核心区域的价格卖到3万/平方米,郊区还有部分楼盘不到万元。土地市场也是这样,房企抢的主要是核心地段的地块,其实看价格可以发现,1.6万/平方米的楼面价卖到3.3万/平方米的单价,是算得过来账的。”前述品牌房企营销总说到。

/张郁唯

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